Kat Mülkiyeti Kanununun 29.maddesine göre;Kat malikleri kurulu yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda,eğer böyle bir zaman gösterilmemişse,her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Toplu yapılarda ise kurullar,en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda,böyle bir zaman gösterilmemişse,ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Olağan Üstü Genel Kurul Toplantısı Önemli bir sebebin çıkması halinde,yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla,toplantı sebebi de bildirmek şartıyla,kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.  

Genel Kurul Toplantısı Karar Alma Yeter Sayıları Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanununun 30.maddesine göre; Kat malikleri kurulu,kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır,oy çokluğuyla,karar verir ibaresi yer almaktadır. Yeter sayısının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde,ikinci toplantı,en geç onbeş gün sonra yapılır.Bu toplantıda karar yeter sayısı,katılanların salt çoğunluğudur.Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.

“Kmk Madde 31: (Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.” Madde uyarınca malikler kendilerini vekaleten temsil ettirebilirler.

Son yıllarda artan konut ihtiyacını karşılamak için yapılan apartman ve sitelerde yaşanan sorunlardan bir tanesi de yönetici seçimi ve bu seçimin nasıl yapılacağıdır. Apartmanlarda yaşanan sorunların daha kolay ve hızlı çözümlenmesinde yönetici ve yönetim kurulu önemli bir yere sahiptir.  Apartmanlarda yaşanan sorunların daha pratik çözümlenmesi için yönetici seçimine dikkat edilmelidir.

YÖNETİCİ NASIL SEÇİLİR?

Yönetici veya yönetim kurulu, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu ile seçilir. Yönetici veya yönetim kurulu kat malikleri arasından seçilebileceği gibi, kat maliki olmayan kimseler arasından da seçilebilir. Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan apartmanlarda yönetici atanması zorunlu olup yasal olarak zorunlu olmasa da sekizden az bağımsız bölümü bulunan apartmanlarda da yönetici seçimi yapılabilir. Eğer Apartmanda ki bütün daireler bir kişinin mülkiyetinde ise, o kişi kanunen yönetici olacaktır.

YÖNETİCİ NE ZAMAN SEÇİLİR?

Yönetici seçimi, kat malikleri kurulunun olağan yıllık toplantısında yapılır. Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. İlk olağan toplantıda yönetici seçimi için hem sayı hem arsa çoğunluğunun sağlanamaması halinde ikinci bir toplantı yapılarak yönetici seçimi tamamlanmaya çalışılır. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.

KAT MALİKLERİ KURULUNCA YÖNETİCİ SEÇİMİ YAPILAMAMASI DURUMUNDA?

Kat malikleri kurulunca toplantı yapılamaz veya anlaşma sağlanamadığı için (sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanamaması halinde) yönetici seçilemez ise kat maliklerinden birisi yönetici seçimi için o gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine müracaatta bulunabilir. Sulh Hukuk Mahkemesine müracaat üzerine mahkemece seçilecek olan yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olacaktır. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemeyecek olup ancak haklı bir sebep çıkması halinde atama yapmış olan sulh mahkemesinden değiştirmeye müsaade istenebilecek ve mahkemece müsaade edilmesi halinde yönetici değiştirilebilecektir.

OLAĞAN GENEL KURUL TOPLANTISINDA SEÇİLMİŞ OLAN YÖNETİCİ BİR YILLIK SÜRE DOLMADAN DEĞİŞTİRİLEBİLİR Mİ?

Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. Denetçi veya kat maliklerinin 1/3’ünün talep edeceği olağan üstü toplantının yapılmasının sağlanması yöneticinin görevleri arasında olduğundan, bu husustaki istemin yazılı olarak yöneticiye iletilmesi gerekecektir.

Olağanüstü toplantı çağrısı mutlaka toplantı sebebini de içermelidir. Böylece olağanüstü toplantı çağrısını alan kat maliki toplantıya ön hazırlık yapabilecektir.

Olağanüstü olarak toplanacak olan genel kurulda hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğun sağlanması ve “yeni yönetici seçilme istemi”nin olağanüstü toplantı çağrısına eklenmiş olması koşulu ile mevcut yönetici yerine yeni bir yönetici seçimi yapılabilecektir. Olağanüstü olarak toplanmış olan genel kurulda sayı ve arsa payı çoğunluluğunun sağlanamamış olması sebebi ile yeni bir yönetici seçilememesi halinde mevcut yönetici görevini ifa etmeye devam edecektir.

İşletme projesi apartmanın ya da sitenin bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarlarını, tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktarı ve tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin ödemesi gereken avans tutarını gösteren bir belgedir. 

Burada avans olarak tanımlanan ödemenin uygulamada karşılığı aidattır. O halde, buradan anlaşılmalıdır ki; aidatın doğru tespit edilmesi için işletme projesinin doğru yapılması gerekir.

İşletme projesinde hangi bilgiler yer alır?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37’nci maddesine göre, işletme projesinde ÖZELLİKLE aşağıdaki bilgiler yer alır. Kanun metnindeki bu “özellikle” ifadesinden de ortaya çıkmaktadır ki; işletme projesinde aşağıdaki bilgiler dışında istenilen ve gerek duyulan başkaca bilgiler ve hesaplamalar da yer alabilir.

1. Binanın ya da sitenin bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarı
2. Tüm giderlerden her kat malikine Kanunun 20’nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar
3. Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20’nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı

Ödenecek Aidatın Belirlenmesi?

634 sayılı Kanun’un 20’nci maddesine göre; 

1. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa tüm kat malikleri EŞİT miktarda katılmak zorundadır.
2. Binanın ya da sitenin sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa ise her kat malikinin KENDİ ARSA PAYI oranında katılması gerekir.

işletme projesi yapılırken, muhtemel giderler ikiye ayrılmalı ve böylece her kat malikine hem eşit oranda yansıtılacak aidat miktarı hem de arsa payı oranında yansıtılacak aidat tutarı ayrı ayrı belirlenmelidir.

İşletme projesini kim hazırlar?

KMH 37’nci maddenin ilk cümlesinde “Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.” hükmü yer alır. Bu hükümden de açıkça anlaşılır ki işletme projesi iki türlü yapılabilir:

1. Kat malikleri kurulunca
2. Yönetici tarafından

Aslında kat malikleri kurulu tarafından yapılacak olan işletme projesinden “kurul tarafından kabul edilmesi” anlaşılmalıdır. Bir başka deyişle kat malikleri kurulu toplanıp hep beraber işletme projesi yapabileceği gibi, yönetici de işletme projesi yaparak kat malikleri kuruluna sunabilir.

Buradan da ortaya çıkmaktadır ki; işletme projesi tam olarak ÜÇ farklı şekilde ortaya çıkabilir:

1. Kat malikleri kurulu toplanıp işletme projesini hazırlayıp onaylayabilir.
2. Yönetici işletme projesini hazırlayıp kat malikleri kurulunun onayına sunar.
3. Yönetici işletme projesini yapar ve biraz aşağıda anlatacağım üzere, kat maliklerine bildirimde bulunur.

İşletme projesinin kat maliklerine tebliğ edilmesi

O halde işletme projesinin HER DURUMDA kat maliklerine tebliğ edilmesinin GEREKMEDİĞİNİ söyleyebiliriz. Olması gereken şu şekildedir:

1. İşletme projesi kat malikleri kurulunda kabul edilmişse, artık kat maliklerine tebliği gerekmez.
​​​​​​​2. İşletme projesi yönetici tarafından yapılmış ve kat malikleri kuruluna sunulmamışsa, kat maliklerine tebliğ edilmesi gerekir.

İşletme projesi kat maliklerine ya imza karşılığında ya da taahhütlü olarak bildirilmelidir. Başka türlü tebliğ edilmesi mümkün değildir. Bu tebligatın ardından itiraz süreci başlayacaktır.

İşletme Projesine İtiraz Edilmesi?

Yöneticinin bizzat hazırladığı ve kat malikleri kuruluna sunmadığı bir işletme projesi elbette kat maliklerine tek tek tebliğ edilmelidir.

Apartmanın ya da sitenin bütçesi kabul edilebilecek ve ödenmesi gereken aidatları belirleyen bir belgenin kat maliklerinden saklanması düşünülemez.

İşte işletme projesini tebellüğ eden her kat malikinin, bu projeye itiraz için tam 7 günü vardır. Yedi gün içinde hiçbir kat malikinin itiraz etmediği bir işletme projesi kesinleşmiş demektir.

Burada tabi ki kat maliklerine farklı tarihlerde yapılmış tebliğler olabilir. İşletme projesinin kesinleşmesi için en son tebliğ edilen kat malikini de beklemek gerekir.

Örneğin 15 daireden oluşan bir apartmanda 10 kat malikine 5 Haziran tarihinde tebliğ yapılsa ve fakat bir kat malikine tebliğ 20 Haziran tarihinde yapılabilse, işletme projesinin kesinleşmesi için 27 Haziran tarihi sonunu beklemek gerekir.